В данное время,очень востребованными на рынке экспертно-оценочных услуг, являются оценка зданий коммерческого (торгово-офисного) и производственного назначения. Наиболее часто оценка здания заказывается для получения кредита в банке или определения стоимости имущества для страховой компании. Также часто производится оценка здания для вклада в уставной капитал и постановки на баланс компании.При проведении оценки желательно предоставить оценщику доступ к зданию или помещению. В результате визуального осмотра, оценщик может получить данные, отсутствующие в предоставленных документах, которые могут быть не учтены в процессе составления отчета об оценке.

 

 "Здания (кроме жилых) " относятся здания, представляющие собой архитектурно - строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально - культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.  В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты.Встроенные котельные установки (бойлерные, тепловые пункты), включая их оборудование по принадлежности также относятся к зданиям.  Водо-, газо- и теплопроводные устройства, а также устройства канализации, включают в состав зданий, начиная от вводного вентиля или тройника у зданий или от ближайшего смотрового колодца, в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав зданий, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты), или проходных втулок (включая сами втулки).  Фундаменты под всякого рода объектами, не являющимися строениями - котлами, генераторами, станками, машинами, аппаратами и прочее, расположенными внутри зданий, - не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудования. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в которых они используются; фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со строительством здания, входят в состав здания. Они, как и ряд других специализированных инженерно - строительных сооружений, являются неотъемлемыми составными частями самих зданий. В этой связи в наименование группировок ряда специализированных зданий, предназначенных для осуществления конкретных видов деятельности, введено словосочетание "специализированные здания". 

"Общероссийский классификатор основных фондов" ОК 013-94 (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 № 359)

 

При расчете стоимости строений коммерческого и производственного характера, специалисты учитывают все особенности объекта оценки и конъюнктуры рынка. На стоимость здания оказывают влияние : текущие изменения на рынке недвижимости, инфляция, износ (физический, экономический, функциональный) и др.

Оценка здания производится для:

  • совершения сделок купли-продажи;
  • оптимизации налогообложения;
  • внесения здания в уставной капитал;
  • оформления здания в качества залога, в том числе для целей получения кредита;
  • страхования здания;
  • передачи здания в оперативное управление;
  • судебного разбирательства в отношении здания;
  • оценки и переоценки основных фондов компании;
  • сдачи здания в аренду;
  • принятия прочих хозяйственных решений.

 

При оценке здания, анализируя возможные доходы от его эксплуатации, прежде всего, мы должны определить способ его эксплуатации, при котором доход будет значительно максимальным.В случае сдачи оцениваемого здания в аренду, у собственника будет два источника дохода: первый — это арендная плата, а второй — увеличение стоимости самого здания за время аренды.

Конечно, стоимость здания может и уменьшиться, тогда источник доходов превратится в источник убытков, но эти риски должны быть учтены собственником и заложены в ставку дисконтирования при расчете бизнес — проекта.

 

Но стоимость доходов от аренды — только часть дохода арендодателя за период аренды. Вторая часть доходов — это возможное изменение стоимости самого здания. За счет чего стоимость здания может измениться? Здесь играют роль множество факторов: конъюнктура рынка недвижимости, общеэкономические показатели, износ здания за этот период, изменение окружающей застройки и инфраструктуры, проведение собственником специальных мероприятий по ремонту и благоустройству.

Для того, чтобы определить будущую стоимость объекта (стоимость реверсии), выбирается модель поведения собственника здания и сценарии развития рыночной ситуации оммерческой недвижимости. Имея расчет текущей стоимости будущих доходов и стоимости реверсии определяеется текущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости, если рассмотрение различных сценариев изменения рыночной ситуации будет приводить к различным значениям объекта оценки.