Дело в том, что сложившаяся к настоящему моменту правовая база, регулирующая деятельность в области строительства жилья, и в особенности строительства загородного жилья, не только не позволяет увеличить объемы жилищного строительства, но и приводит к его существенному снижению и, как следствие, росту цен на недвижимость.

На практике жилищное строительство осуществляется по большей части в поселениях (сельских и городских, в том числе городских округах) на участках, находящихся в муниципальной собственности. При этом в соответствии с недавно принятыми поправками к Земельному кодексу Российской Федерации участки для жилищного строительства из земель, находящихся в муниципальной собственности, должны предоставляться в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта на торгах на основании документации по планировке территории, разработанной согласно генеральному плану и правилам землепользования и застройки поселения.

Практически это означает, что органам местного самоуправления следует подготовить проект границ участка, установить его границы на местности и разрешенное использование, провести государственный кадастровый учет земельного участка, разработать документацию по планировке территории (проекты планировки территории, проекты межевания территории, градостроительные планы земельных участков), а, главное, определить технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, платы за подключение и провести работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

На самом же деле в большинстве муниципальных образований Ленобласти такие документы в лучшем случае находятся в стадии разработки. Кроме того, в отсутствие инженерной инфраструктуры реальность возможности строительства на данной территории жилых домов, отвечающих хотя бы минимальным современным требованиям к уровню комфорта проживания, представляется весьма небольшой.

В большинстве поселений отсутствуют правила землепользования и застройки, разработанные в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации, а существующие генеральные планы поселений, как правило, были приняты в советское время и не отвечают реалиям настоящего времени. О важности правил землепользования и застройки говорит тот факт, что в силу Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» с 1 января 2010 г. при их отсутствии предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в муниципальной собственности, по общему правилу не будет осуществляться. Поэтому совершенно реально столкнуться с ситуацией, когда приглянувшийся земельный участок Вы получить попросту не сможете.

Кроме того, в местных бюджетах отсутствуют средства, необходимые для обеспечения земельных участков инженерными сетями и необходимой транспортной инфраструктурой, а также для подготовки документов, необходимых для проведения государственного кадастрового учета земельных участков и иных вышеуказанных мероприятий.

В связи с этим нетрудно сделать логичный вывод о том, что площади подготовленных и предоставляемых на торгах земельных участков для жилищного строительства будут уменьшены в разы. Как следствие, значительно сократятся и объемы предоставляемых для строительства ИЖС земельных участков.

Помимо работы органов местного самоуправления, негативно отражающейся на загородном жилищном строительстве, существуют также и другие проблемы правового характера, которые должны быть решены в ближайшее время и на федеральном уровне.

До сих пор не проведено в полном объеме разграничение государственной собственности на землю. Более того, с 1 июля 2006 г. данный закон утратил силу. Вместо него были внесены изменения и дополнения в Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которыми распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется по общему правилу органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Исключение составляют поселения, являющиеся административными центрами, столицами субъектов Российской Федерации, а также субъекты Российской Федерации – города федерального значения Москва и Санкт-Петербург. В первом случае распоряжение земельными участками осуществляется органами местного самоуправления поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а во втором случае – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения. Поэтому если выбранный вами участок расположен в административной черте города Санкт-Петербурга, ситуация значительно упрощается.

В результате принятия указанных нормативных актов сложилась парадоксальная ситуация, когда Правила землепользования и застройки поселений, которые призваны определить виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства и другие вопросы землепользования и застройки, утверждаются органами местного самоуправления поселения, а распоряжение земельными участками – органами местного самоуправления муниципального района. Это приводит к возникновению ситуаций, когда получать сам участок будущий собственник или арендатор должен в одном ведомстве, а добиваться разрешения на строительство дома – в другом, и далеко не всегда на полученном участке ему разрешат осуществлять строительство.